Labels

Tuesday, May 2, 2017

Tips Kewangan: Memiliki Kediaman Sendiri Buat Pertama Kali

Assalamualaikum WBT,

Sudah agak lama tidak mengemaskini blog sejak Oktober 2016 setelah banyak peristiwa besar berlaku termasuklah dimana penulis menamatkan zaman bujangnya, memulakan pengajian di peringkat PhD dan juga berpindah ke rumah baru untuk duduk bersama-sama isterinya. Maka, di kesempatan ini, penulis ingin mencoret sedikit sebanyak mengenai apa yang perlu seseorang perlu tahu apabila dia ingin memasuki rumah baru terutamanya dari sudut kewangan. Sila abaikan sekiranya anda telah pun memiliki kediaman sendiri!

Berdasarkan pengalaman tidak seberapa penulis dan isteri, ada beberapa perkara dari sudut kewangan yang perlu diketahui dan disediakan sebelum seseorang memulakan proses atau langkah bagi memiliki kediaman sendiri. Selain itu, pengalaman penulis dan isteri hanya terhad bagi pemilikan kediaman secara sub sale (pembelian kediaman dari pemilik lain aka rumah second hand dan bukannya membeli daripada pemaju). Sekiranya pembaca berniat untuk membeli sesebuah kediaman selain dari kaedah sub sale, maka artikel ini kurang sesuai bagi anda. Perkara-perkara ini akan diterangkan dengan lebih lanjut seperti berikut:




1. KOS DEPOSIT RUMAH

Umum mengetahui bahawa bagi memiliki sesebuah kediaman, sekuranya 10% tunai daripada nilai kediaman perlulah disediakan. Seperti contoh, sekiranya seseorang ingin memiliki sebuah bernilai RM100,000, maka dia perlulah menyediakan deposit rumah secara tunai iaitu sebanyak RM10,000. Deposit ini akan dibayar melalui dua proses iaitu:

(i) Bayaran pertama sebanyak kira-kira 3%-4% akan dibayar ketika pembeli menandatangani 'letter of purchase agreement (LOP)'. Proses ini akan berlaku setelah pembeli bersetuju membeli sesebuah kediaman itu dan menandatangi borang yang menyatakan minat bagi membeli kediaman tersebut. Sekiranya pembelian itu menerusi agensi hartanag, pembayaran akan dibuat melalui agensi hartanah selaku third party dan pihak agensi hartanah akan membayar kepada pihak penjual mengikut terma-terma yang dipersetujui antara mereka.

(ii) Bayaran kedua iaitu merupakan baki dari 10% setelah ditolak dengan bayaran kali pertama akan dibayar ketika pembeli menandatangani 'sell and purchase agreement (SNP)'. SNP hanya akan ditandatangani setelah pembeli telah mendapatkan kelulusan pinjaman (sekiranya meminjam) dan tempoh antara LOP dan SNP secara normalnya adalah selama kira-kira 1 bulan. Bayaran kedua ini akan dibuat melalui pihak peguam yang telah dilantik dan dipersetujui bersama oleh kedua-dua pihak penjual dan pembeli. Selalunya peguam akan dicadangkan oleh agensi hartanah sekiranya anda membeli melalui agensi hartanah.

Selain itu, terdapat banyak skim perumahan yang disediakan oleh kerajaan di mana pinjaman penuh 100% ditawarkan. Di dalam hal ini, pembeli tetap perlu menyediakan 10% deposit secara tunai dahulu bagi membolehkan proses pembelian dapat dijalankan dan akan mendapat 'cash back' apabila proses permohonan pinjaman telah selesai.



2. KOS EJEN/AGENSI HARTANAH

Secara jujur, penulis menggunakan khidmat adik iparnya selaku ejen hartanah di dalam proses pemilikan kediaman. Untuk makluman, kos ejen seharusnya ditanggung oleh penjual dan bukannya pembeli. Kebiasaanya, suatu caj yang telah dipersetujui antara agensi hartanah dan penjual akan dibuat terlebih dahulu sebelum pembeli dapat meneruskan sesi pembelian. Secara mudahnya, pembeli tidak perlu risau mengenai kos ejen kerana bayaran deposit 10% kepada pemilik adalah termasuk dengan caj ejen hartanah (lega kan x kena caj lelebih).



3. KOS GUAMAN

Bila disebut mengenai kos guaman, umum menyangka bahawa khidmat guaman melibatkan antara penjual dan pembeli (proses SNP). Namun, harus diketahui bahawa sekiranya anda membuat pinjaman memiliki kediaman dari institutsi kewangan, khidmat guaman turut diperlukan ketika proses permohonan pinjaman antara pembeli dan institusi kewangan yang terpilih (loan application).

Berapakah jumlah kos guaman bagi proses SNP? Ianya turut bergantung kepada nilai kediaman yang ingin dimiliki secara tidak langsung. Terdapat beberapa caj di dalam kos guaman adalah secara tetap kadarnya mengikut undang-undang. Ini termasuk kos perjanjian SNP adalah 1% dari nilai jualan kediaman. Mengambil contoh, sekiranya sebuah kediaman yang ingin dimiliki bernilai RM100,000, maka kos menyediakan SNP oleh peguam adalah sebanyak RM1,000. Selain itu, terdapat juga beberapa lagi caj lain berkaitan urusan pembelian sesebuah kediaman termasuklah duti setem dan caj pengurusan firma guaman. Bagi duti setem, sebanyak 2% dari nilai jualan kediaman akan dicaj oleh pihak kerajaan. Namun, bagi pemilikan kali pertama, pengecualian akan diberikan sehingga RM5,000. Sebagai contoh, duti setem bagi sebuah kediaman yang dijual dengan harga RM100,000 adalah sebanyak RM2,000. Maka, dengan pengecualian bagi pemilikan kediaman pertama sehingga RM5,000, pembeli tidak dikenakan bayaran bagi duti setem cuma berjumlah RM2,000 (fully exempted).

Berapa pula jumlah kos guaman bagi proses loan application? Bagi kes yang dihadapi oleh penulis dan isteri, institusi kewangan yang terpilih menawarkan pembiayaan bagi kos guaman. Ini bermakna penulis dan isteri akan mendapat pinjaman kediaman berjumlah 90% dari nilai kediaman + anggaran kos guaman bagi proses pinjaman kediaman. Namun diingatkan, akan ada perbezaan diantara nilai anggaran kos guaman bagi proses pinjaman kediaman dengan nilai sebenar. Ini memerlukan pembeli untuk membayar nilai perbezaan tersebut. Bagi kes penulis dan isteri, perbezaan antara RM1,000-RM2,000 dikenalpasti berbanding nilai anggaran kos guaman bagi kos pinjaman kediaman yang telah di 'cover' di dalam pinjaman kediaman.



4. KOS MRTT/MLTT

Apa itu MRTT? Apa itu MLTT? MRTT adalah singkatan bagi Mortgage Reducing Term Takaful manakala MLTT pula adalah singkatan bagi Mortgage Level Term Takaful. Bagi pemilikan sesebuah kediaman, pembeli dinasihatkan bagi mendapatkan salah satu dari MRTT/MLTT. Ini bertujuan sebagai jaminan bahawa pembeli adalah mampu untuk commit bayaran pinjaman kediaman yang telah dibuat. Sekiranya pembeli membeli kediaman secara tunai sepenuhnya, MRTT/MLTT tidak diperlukan.

Apa beza antara MRTT dengan MLTT? Secara ringkas, MRTT akan melibatkan hanya satu kali pembayaran dengan suatu jumlah yang telah ditetapkan (nilainya besar), manakala MLTT akan melibatkan pembayaran berterusan sehingga satu tempoh yang ditetapkan (dalam kes penulis dan isteri adalah sehingga umur 70 tahun). Kelebihan MLTT adalah dimana nilai jaminan (selalunya berdasarkan nilai kediaman yang dibeli) adalah dijamin dengan nilai yang sama sepanjang tempoh caruman manakala MRTT pula nilai jaminannya akan berkurangan mengikut baki kos pembiayaan pinjaman kediaman yang telah diselesaikan oleh pembeli mengikut tempoh yang dipersetujui antara pembeli dan institusi kewangan. Tambahan pula, bayaran berterusan yang dibuat dengan menggunakan kaedah MLTT tidak melibatkan jumlah pembayaran yang besar seperti MRTT (disebabkan bayar ansuran). Selain itu, caruman bayaran MLTT juga sekiranya tidak digunakan sehingga tamat tempoh, pembeli boleh mendapatkan bayaran balik dari pihak takaful berdasarkan jumlah caruman (nilai saving - sebahagian daripada nilai keseluruhan caruman sama seperti takaful nyawa). Jika ditanya pandangan penulis, penulis akan mengesyorkan bagi pembeli untuk menggunakan MLTT berbanding MRTT berdasarkan kelebihan-kelebihan yang telah dinyatakan.



5. KOS INSURANS KEBAKARAN

Penulis tidak begitu pasti bagaimana kos insurans kebakaran ini dicaj, namun disebabkan penulis dan isteri melakukan pinjaman kediaman dengan institusi kewangan, pihak institusi kewangan memerlukan penulis dan isteri untuk memiliki polisi insurans kebakaran kediaman. Cajnya tidak terlalu mahal jika dibandingkan dengan caj MRTT/MLTT.



6. KOS MEMASUKI KEDIAMAN

Sekiranya pembeli sudah selesai dengan urusan pembelian kediaman, kini tiba masa untuk memikirkan apakah kos-kos yang mungkin terlibat ketika memasuki kediaman. Ya, tidak dinafikan memang banyak perkara yang perlu dipertimbangkan ketika memasuki kediaman baru. Ini termasuk memastikan keselamatan kediaman dengan pemasangan grill pada pintu dan tingkap, pemasangan lampu dan kipas, pemasangan rail tingkap (bagi tujuan pemasangan langsir), pemasangan paip air dan beberapa lagi keperluan utama ketika memasuki kediaman baru. Kos-kos ini bergantung kepada jenis kediaman, jenis peralatan (kualiti, kuantiti dan jenama) dan juga perkara-perkara berkaitan.

Bagi penulis dan isteri, beberapa perancangan telah dibuat. Ini termasuklah dalam memastikan perkara-perkara asas ini dapat disediakan dengan bajet yang sedia ada. Selain itu, disebabkan ini merupakan kediaman pertama penulis dan isteri (sebelum ini masing-masing duduk bersama keluarga atau rakan-rakan), beberapa kelengkapan asas seperti tilam, peti ais, mesin basuh, dapur (stove) dan juga tong gas merupakan perkara yang diberi keutamaan dan perhatian. Tambahan, kos bagi memastikan air dan elektrik disambungkan di kediaman baru juga perlu diambil kira (deposit air dan elektrik). Pembaca yang ingin memasuki kediaman baru haruslah memastikan perkara-perkara asas ini turut diambil kira di dalam bajet mereka. Tidak perlu tergesa-gesa untuk membeli selengkapnya, ataupun extend kediaman (meluaskan kediaman) atau menggantikan pintu pagar dan apa-apa peralatan yang sedia ada yang sedia ada dalam pembelian kediaman. Cukuplah sekadar yang perlu sahaja dahulu disebabkan banyak kos telah dikeluarkan ketika proses pembelian kediaman.

Selain itu, pembeli juga perlu mengetahui kos-kos perkhidmatan yang mungkin ditanggung oleh sesetengah pembeli kediaman di sebahagian kawasan kediaman seperti kos perkhidmatan kawalan jaga (security), kos penyelenggaraan (maintenance), kos persatuan penduduk setempat dan juga kos-kos lain yang berkaitan. Tambahan, pembeli juga harus mengenal pasti beberapa perkara yang berdekatan dengan kediaman yang merupakan keperluan kepada pembeli dalam menjalani kehidupan seharian seperti surau/masjid, kedai runcit(supermarket), kedai makan, stesen minyak, mesin atm dan sebagainya. Adalah lebih baik sekiranya pembeli melakukan rondaan (lawat kawasan) ketika sesi survey kediaman dan mengenal pasti perkara-perkara ini dari awal.

Penulis bergambar bersama isteri, ibu bapa dan mertua di hadapan kediaman baru

Sekadar itu sahaja dahulu perkongsian pada kali ini. Diharapkan pembaca memperolehi manfaat dari apa yang dicoretkan pada kali ini. Sehingga ketemu di coretan berikutnya. Sekian, wassalam.

Monday, October 24, 2016

Bajet 2017: Realiti Bajet Kosong (Ikat Perut)

Assalamualaikum WBT


Jika sebelum ini di dalam membicarakan mengenai bajet negara, saya suka untuk memfokuskan mengenai peruntukan atau pengagihan kewangan negara melalui program-program kerajaan, pada kali ini suka saya untuk menilai signifikan dan kebolehupayaan program-program yang telah dinyatakan di dalam Bajet 2017 baru-baru ini. Selain itu, saya juga ingin membawa pembaca melihat beberapa fakta yang tidak terdapat di dalam ucapan Bajet 2017, namun ianya penting untuk dihebahkan akibat terkesan dengan Bajet 2017 itu sendiri.



HUTANG NEGARA
Di dalam ucapan Bajet 2017, telah dinyatakan bahawa unjuran defisit fiskal berkurangan dari 3.1% pada tahun 2016 kepada 3% pada tahun 2017. Sepertinya kita melihat bahawa kerajaan sedaya upaya cuba mengurangkan jurang antara pendapatan dan perbelanjaannya. Namun, apa yang tidak dinyatakan secara langsung adalah ini sebenarnya menambahkan lagi jumlah hutang negara. Menurut World Debt Clock, hutang semasa Malaysia pada 24 Oktober 2016 adalah berjumlah RM661.87 billion atau kira-kira 59.67% daripada KDNK. Dengan pengumuman Bajet 2017 ini, Malaysia dijangka menambahkan lagi jumlah hutangnya kepada RM704.97 billion dengan penambahan sebanyak RM43.1 billion. Ini bersamaan kira-kira 63.56% daripada KDNK atau lebih 8.56% daripada had 55% hutang yang dibenarkan.



MENINGKATKAN PEMILIKAN RUMAH
Dalam Bajet 2017, beberapa program atau skim berkaitan pemilikan rumah atau kediaman seperti MyBeautiful New Home, Projek Perumahan Rakyat, PR1MA, Rumah Mesra Rakyat SPNB, Perumahan Penjawat Awam 1 Malaysia dan sebagainya. Selain itu, had peminjaman rumah dinaikkan bagi kakitangan kerajaan dari serendah RM200,000 sehingga maksima RM750,000. Persoalannya, isu rumah bukanlah disebabkan kegagalan mendapatkan pinjaman kewangan bagi membeli rumah semata-mata, tetapi ianya disebabkan oleh harga rumah itu sendiri yang mengalami kenaikan nilai secara mendadak.

Kerajaan seharusnya melihat dan melaksanakan mekanisma bagaimana untuk mengatasi permasalahan ini dan bukannya menggalakan terutamanya penjawat awam untuk berhutang dengan lebih banyak semata-mata bagi memiliki rumah kediaman. Mengikut perkiraan kasar, sekiranya membuat pinjaman perumahan bernilai RM750,000, ini beerti komitmen bayaran semula pinjaman dalam tempoh 35 tahun adalah sebanyak RM3,500 sebulan dan ini sudah semestinya membebankan dan tidak pun menyelesaikan masalah pemilikan perumahan. Bahkan, pemaju akan mengambil kesempatan dengan menaikkan nilai rumah disebabkan pembeli terutamanya kakitangan awam dapat meminjam dengan kadar maksimum yang baru iaitu RM750,000.



MENJANA PENDAPATAN RAKYAT
Terdapat beberapa program yang disediakan bagi menjana pendapatan rakyat terutamanya bagi golongan B40 seperti MySuria, Mobilepreneur, Agropreneur, eUsahawan dan eRezeki. Selain itu, terdapat insentif bagi golongan B40 bagi menawarkan perkhidmatan ride-sharing seperti UBER dengan kemudahan rebat kenderaan sebanyak RM4,000 untuk model Iriz. Tambahan, peningkatan jumlah Bantuan Rakyat 1 Malaysia (BR1M) kepada RM1,200 bagi pendapatan kurang dari RM3,000 juga dilihat sebagai usaha kerajaan bagi meningkatkan pendapatan rakyat terutamanya golongan B40. Namun, kerajaan dilihat terlepas pandang kepada golongan M40 di mana mereka juga merasai kesusahan disebabkan oleh kelembapan ekonomi semasa dan juga pengenalan cukai GST.



MEMPERKASA PENIDIDKAN TINGGI
Umum mengetahui bahawa peruntukan bagi Kementerian Pengajian Tinggi (KPT) telah berkurangan secara mendadak dan Universiti Awam (UA) merupakan pihak yang paling terkesan. Ini berikutan penuruan kira-kira RM1.4 billion dari RM 7.57 billion peruntukan iaitu kira-kira 19.23%. Antara universiti yang teruk terkesan adalah UiTM dengan pemotongan sebanyak RM563.07 juta, UKM dengan pemotongan sebanyak RM159.53 juta, USM dengan pemotongan sebanyak RM151.74 juta, UPM dengan pemotongan sebanyak RM130.39 juta dan UTM dengan pemotongan sebanyak RM125.48 juta.

Tambahan, dana penyelidikan bagi IPT turut dikurangkan dari RM200 juta kepada RM100 juta serta dana penyelidikan di 5 universiti penyelidikan turut berkurangan dari RM500 juta kepada RM300 juta. Selain itu, peruntukan biasiswa juga berkurangan terutamanya apabila KPT hanya diberikan RM250 juta dan itupun termasuk menampung pembiayaan biasiswa sedia ada di dalam Skim Latihan Akademik Bumiputera (SLAB), Skim Latihan Akademik IPTA (SLAI), MyBrain dan Hadiah Latihan Persekutuan (HLP). Ini sudah tentu menjejaskan bukan sahaja kuantiti, bahkan kualiti penyelidikan serta graduan yang lahir dari UA.



MENINGKATKAN TAHAP KESIHATAN
Dalam Bajet 2017, kerajaan mewujudkan Gred 56 khusus bagi pegawai perubatan pakar dan pergigian pakar.Selain itu, kerajaan juga melantik secara kontrak graduan perubatan, pergigian dan farmasi. Ini disebabkan oleh kekangan perjawatan yang sedia ada. Selain itu, penempatan pegawai-pegawai kesihatan ini juga tersekat akibat ketiadaan hospital baru yang dibuka oleh kerajaan meskipun nisbah seorang doktor berbanding masyarakat semakin bertambah. Tambahan pula, kewujudan Gred 56 masih tidak mendapat reaksi gembira terutamanya bagi pegawai-pegawai kesihatan apabila perjwataan yang sama di sektor swasta menawarkan pendapatan yang berkali ganda tinggi.



EKONOMI DIGITAL
Bajet 2017 memperlihatkan insentif-insentif berkenaan ekonomi digital seperti mewujudkan Digital Free Zone, pernambahbaikan perkhidmatan jalur lebar yang lebih kompetitif dan juga program-program digital e-Dagang. Selain itu, kerajaan turut memperuntukan RM1 billion bagi meningkatkan kualiti jalur lebar kepada 20Mbps. Tambahan, kerajaan juga berjanji untuk meningkatkan keupayaan jalur lebar di universiti awam kepada 100 gigabit/saat. Namun, tiada peruntukan disebutkan bagi meningkatkan keupayaan jalur lebar di universiti awam dan ini dikhuatiri kerana kemungkinan besar pihak yang menanggung penambahbaikkan tersebut adalah universiti awam yang mana bajetnya telah pun berkurangan.



INSENTIF PEMANDU TEKSI
Pemandu teksi merupakan satu pihak yang menanggung kerugian yang teruk akibat peningkatan perkhidmatan seumpamanya oleh pesaing seperti Uber dan Grab Car. Namun, insentif yang diberi kepada pemandu teksi seperti geran RM5,000 membeli kenderaan baru serta Skim PERKESO kepada pemandu teksi tidak pun menyelesaikan masalah yang dihadapi oleh pemandu teksi. Bahkan semakin ramai pemandu teksi yang tidak meneruskan permit dan sewaan kenderaan teksi disebabkan persaingan hebat ini.



MENGHARGAI PENJAWAT AWAM
Tidak dinafikan bahawa Bajet 2017 memperlihatkan banyak insentif terutamanya kepada penjawat awam. Ini termasuklah pemberian cuti belajar bergaji penuh kepada kumpulan pelaksana, kenaikkan kemudahan pembiayaan motorsikal sehingga RM10,000, kemudahan pembiayaan perumahan sehingga RM750,000 serta melanjutkan tempoh perkhidmatan penjawat awam kontrak. Namun, kewujudan kemudahan pembiayaan smartphones sebanyak RM5000 bagi setiap 3 tahun di lihat sebagai satu kaedah memupuk penjawat awam agar menambahkan keberhutangan sedia ada. Insentif ini dilihat sebagai satu tindakan populis dan bukannya bersifat manfaat. Selain itu, kakitangan swasta dilihat tidak memiliki sebarang insentif khas pada bajet kali ini buat mereka.



PROJEK PEMBANGUNAN
Sesuai dengan tajuk akhbar Sinar Harian berkenaan Bajet 2017 yang mensifatkan sebagai "Bajet Ikat Perut", Bajet 2017 kali ini memperlihatkan hanya satu sahaja projek pembangunan melibatkan projek rel baru iaitu East Coast Rail Line sepanjang 600km yang menhubungkan antara Lembah Klang ke Pantai Timur dengan anggaran RM55 billion. Namun demikian, projek sedia ada seperti MRT, Projek Lebuhraya Pan Borneo, Projek Menara Wawasan dan sebagainya masih melibatkan kos yang tinggi dan ini menyebabkan kekangan kerajaan di dalam memperuntukkan projek-projek mega bagi Bajet 2017.

RINGKASAN
Kesimpulannya, Bajet 2017 dengan tema "mensejahtera kehidupan rakyat seluruh" dilihat majoritinya hanya meneruskan kesinambungan program-program sedia ada tanpa memperkenalkan program-program yang mampu merubah terutamanya pendapatan isi rumah bagi golongan M40. Selain itu, insentif-insentif kerajaan di dalam merangsang ekonomi seperti pemfokusan terhadap ekonomi digital, program merangsang pelaburan swasta, program-program keusahawanan serta mempergiat pasaran modal masih dilihat masih lemah dan memerlukan perhatian khusus di dalam usaha mengharungi kelembapan ekonomi semasa. Ini termasuklah menjadikan produk-produk Malaysia sebagai produk yang mempunyai nilai tambah dan seiring dengan produk-produk antarabangsa yang lain.

Ironinya, dikala perbagai bidang dan sektor terjejas teruk dengan Bajet 2017, peruntukan bagi program PERMATA menerima kenaikkan peruntukan lebih dari sekali ganda kepada RM85 juta berbanding RM36.3 juta pada tahun sebelumnya. Ini jelas menunjukkan bahawa prioriti peruntukan bajet dan juga dasar penjimatan bajet oleh kerajaan tidak seimbang bagi semua bidang dan sektor. Tambahan, pembentangan Bajet 2017 pada kali ini kelihatan meriah dengan kehadiran jemputan-jemputan pihak yang terlibat dalam sebagai penerima manfaat juga dilihat sebagai keterdesakan pihak kerajaan di dalam merancang perbelanjaan Bajet 2017 yang dikira perlu bagi mengambil kira hampir kesemua lapisan masyarakat.

Selain itu, Bajet 2017 juga dilihat bukanlah merupakan bajet populis atau lebih mesra dengan perkataan bajet PRU. Ini melihat kepada kewangan semasa negara yang berada di paras yang tenat bagi melaksanakan bajet bersifat populis. Namun, ini juga tidak mustahil bagi kerajaan untuk mengadakan PRU pada tahun hadapan berikutan pindaan bajet pernah dilakukan oleh kerajaan pada Bajet 2016 yang lepas hanya kira-kira 3 bulan selepas pembentangan Bajet 2016 yang lalu.

Sekian.