Labels

Tuesday, May 2, 2017

Tips Kewangan: Memiliki Kediaman Sendiri Buat Pertama Kali

Assalamualaikum WBT,

Sudah agak lama tidak mengemaskini blog sejak Oktober 2016 setelah banyak peristiwa besar berlaku termasuklah dimana penulis menamatkan zaman bujangnya, memulakan pengajian di peringkat PhD dan juga berpindah ke rumah baru untuk duduk bersama-sama isterinya. Maka, di kesempatan ini, penulis ingin mencoret sedikit sebanyak mengenai apa yang perlu seseorang perlu tahu apabila dia ingin memasuki rumah baru terutamanya dari sudut kewangan. Sila abaikan sekiranya anda telah pun memiliki kediaman sendiri!

Berdasarkan pengalaman tidak seberapa penulis dan isteri, ada beberapa perkara dari sudut kewangan yang perlu diketahui dan disediakan sebelum seseorang memulakan proses atau langkah bagi memiliki kediaman sendiri. Selain itu, pengalaman penulis dan isteri hanya terhad bagi pemilikan kediaman secara sub sale (pembelian kediaman dari pemilik lain aka rumah second hand dan bukannya membeli daripada pemaju). Sekiranya pembaca berniat untuk membeli sesebuah kediaman selain dari kaedah sub sale, maka artikel ini kurang sesuai bagi anda. Perkara-perkara ini akan diterangkan dengan lebih lanjut seperti berikut:




1. KOS DEPOSIT RUMAH

Umum mengetahui bahawa bagi memiliki sesebuah kediaman, sekuranya 10% tunai daripada nilai kediaman perlulah disediakan. Seperti contoh, sekiranya seseorang ingin memiliki sebuah bernilai RM100,000, maka dia perlulah menyediakan deposit rumah secara tunai iaitu sebanyak RM10,000. Deposit ini akan dibayar melalui dua proses iaitu:

(i) Bayaran pertama sebanyak kira-kira 3%-4% akan dibayar ketika pembeli menandatangani 'letter of purchase agreement (LOP)'. Proses ini akan berlaku setelah pembeli bersetuju membeli sesebuah kediaman itu dan menandatangi borang yang menyatakan minat bagi membeli kediaman tersebut. Sekiranya pembelian itu menerusi agensi hartanag, pembayaran akan dibuat melalui agensi hartanah selaku third party dan pihak agensi hartanah akan membayar kepada pihak penjual mengikut terma-terma yang dipersetujui antara mereka.

(ii) Bayaran kedua iaitu merupakan baki dari 10% setelah ditolak dengan bayaran kali pertama akan dibayar ketika pembeli menandatangani 'sell and purchase agreement (SNP)'. SNP hanya akan ditandatangani setelah pembeli telah mendapatkan kelulusan pinjaman (sekiranya meminjam) dan tempoh antara LOP dan SNP secara normalnya adalah selama kira-kira 1 bulan. Bayaran kedua ini akan dibuat melalui pihak peguam yang telah dilantik dan dipersetujui bersama oleh kedua-dua pihak penjual dan pembeli. Selalunya peguam akan dicadangkan oleh agensi hartanah sekiranya anda membeli melalui agensi hartanah.

Selain itu, terdapat banyak skim perumahan yang disediakan oleh kerajaan di mana pinjaman penuh 100% ditawarkan. Di dalam hal ini, pembeli tetap perlu menyediakan 10% deposit secara tunai dahulu bagi membolehkan proses pembelian dapat dijalankan dan akan mendapat 'cash back' apabila proses permohonan pinjaman telah selesai.



2. KOS EJEN/AGENSI HARTANAH

Secara jujur, penulis menggunakan khidmat adik iparnya selaku ejen hartanah di dalam proses pemilikan kediaman. Untuk makluman, kos ejen seharusnya ditanggung oleh penjual dan bukannya pembeli. Kebiasaanya, suatu caj yang telah dipersetujui antara agensi hartanah dan penjual akan dibuat terlebih dahulu sebelum pembeli dapat meneruskan sesi pembelian. Secara mudahnya, pembeli tidak perlu risau mengenai kos ejen kerana bayaran deposit 10% kepada pemilik adalah termasuk dengan caj ejen hartanah (lega kan x kena caj lelebih).



3. KOS GUAMAN

Bila disebut mengenai kos guaman, umum menyangka bahawa khidmat guaman melibatkan antara penjual dan pembeli (proses SNP). Namun, harus diketahui bahawa sekiranya anda membuat pinjaman memiliki kediaman dari institutsi kewangan, khidmat guaman turut diperlukan ketika proses permohonan pinjaman antara pembeli dan institusi kewangan yang terpilih (loan application).

Berapakah jumlah kos guaman bagi proses SNP? Ianya turut bergantung kepada nilai kediaman yang ingin dimiliki secara tidak langsung. Terdapat beberapa caj di dalam kos guaman adalah secara tetap kadarnya mengikut undang-undang. Ini termasuk kos perjanjian SNP adalah 1% dari nilai jualan kediaman. Mengambil contoh, sekiranya sebuah kediaman yang ingin dimiliki bernilai RM100,000, maka kos menyediakan SNP oleh peguam adalah sebanyak RM1,000. Selain itu, terdapat juga beberapa lagi caj lain berkaitan urusan pembelian sesebuah kediaman termasuklah duti setem dan caj pengurusan firma guaman. Bagi duti setem, sebanyak 2% dari nilai jualan kediaman akan dicaj oleh pihak kerajaan. Namun, bagi pemilikan kali pertama, pengecualian akan diberikan sehingga RM5,000. Sebagai contoh, duti setem bagi sebuah kediaman yang dijual dengan harga RM100,000 adalah sebanyak RM2,000. Maka, dengan pengecualian bagi pemilikan kediaman pertama sehingga RM5,000, pembeli tidak dikenakan bayaran bagi duti setem cuma berjumlah RM2,000 (fully exempted).

Berapa pula jumlah kos guaman bagi proses loan application? Bagi kes yang dihadapi oleh penulis dan isteri, institusi kewangan yang terpilih menawarkan pembiayaan bagi kos guaman. Ini bermakna penulis dan isteri akan mendapat pinjaman kediaman berjumlah 90% dari nilai kediaman + anggaran kos guaman bagi proses pinjaman kediaman. Namun diingatkan, akan ada perbezaan diantara nilai anggaran kos guaman bagi proses pinjaman kediaman dengan nilai sebenar. Ini memerlukan pembeli untuk membayar nilai perbezaan tersebut. Bagi kes penulis dan isteri, perbezaan antara RM1,000-RM2,000 dikenalpasti berbanding nilai anggaran kos guaman bagi kos pinjaman kediaman yang telah di 'cover' di dalam pinjaman kediaman.



4. KOS MRTT/MLTT

Apa itu MRTT? Apa itu MLTT? MRTT adalah singkatan bagi Mortgage Reducing Term Takaful manakala MLTT pula adalah singkatan bagi Mortgage Level Term Takaful. Bagi pemilikan sesebuah kediaman, pembeli dinasihatkan bagi mendapatkan salah satu dari MRTT/MLTT. Ini bertujuan sebagai jaminan bahawa pembeli adalah mampu untuk commit bayaran pinjaman kediaman yang telah dibuat. Sekiranya pembeli membeli kediaman secara tunai sepenuhnya, MRTT/MLTT tidak diperlukan.

Apa beza antara MRTT dengan MLTT? Secara ringkas, MRTT akan melibatkan hanya satu kali pembayaran dengan suatu jumlah yang telah ditetapkan (nilainya besar), manakala MLTT akan melibatkan pembayaran berterusan sehingga satu tempoh yang ditetapkan (dalam kes penulis dan isteri adalah sehingga umur 70 tahun). Kelebihan MLTT adalah dimana nilai jaminan (selalunya berdasarkan nilai kediaman yang dibeli) adalah dijamin dengan nilai yang sama sepanjang tempoh caruman manakala MRTT pula nilai jaminannya akan berkurangan mengikut baki kos pembiayaan pinjaman kediaman yang telah diselesaikan oleh pembeli mengikut tempoh yang dipersetujui antara pembeli dan institusi kewangan. Tambahan pula, bayaran berterusan yang dibuat dengan menggunakan kaedah MLTT tidak melibatkan jumlah pembayaran yang besar seperti MRTT (disebabkan bayar ansuran). Selain itu, caruman bayaran MLTT juga sekiranya tidak digunakan sehingga tamat tempoh, pembeli boleh mendapatkan bayaran balik dari pihak takaful berdasarkan jumlah caruman (nilai saving - sebahagian daripada nilai keseluruhan caruman sama seperti takaful nyawa). Jika ditanya pandangan penulis, penulis akan mengesyorkan bagi pembeli untuk menggunakan MLTT berbanding MRTT berdasarkan kelebihan-kelebihan yang telah dinyatakan.



5. KOS INSURANS KEBAKARAN

Penulis tidak begitu pasti bagaimana kos insurans kebakaran ini dicaj, namun disebabkan penulis dan isteri melakukan pinjaman kediaman dengan institusi kewangan, pihak institusi kewangan memerlukan penulis dan isteri untuk memiliki polisi insurans kebakaran kediaman. Cajnya tidak terlalu mahal jika dibandingkan dengan caj MRTT/MLTT.



6. KOS MEMASUKI KEDIAMAN

Sekiranya pembeli sudah selesai dengan urusan pembelian kediaman, kini tiba masa untuk memikirkan apakah kos-kos yang mungkin terlibat ketika memasuki kediaman. Ya, tidak dinafikan memang banyak perkara yang perlu dipertimbangkan ketika memasuki kediaman baru. Ini termasuk memastikan keselamatan kediaman dengan pemasangan grill pada pintu dan tingkap, pemasangan lampu dan kipas, pemasangan rail tingkap (bagi tujuan pemasangan langsir), pemasangan paip air dan beberapa lagi keperluan utama ketika memasuki kediaman baru. Kos-kos ini bergantung kepada jenis kediaman, jenis peralatan (kualiti, kuantiti dan jenama) dan juga perkara-perkara berkaitan.

Bagi penulis dan isteri, beberapa perancangan telah dibuat. Ini termasuklah dalam memastikan perkara-perkara asas ini dapat disediakan dengan bajet yang sedia ada. Selain itu, disebabkan ini merupakan kediaman pertama penulis dan isteri (sebelum ini masing-masing duduk bersama keluarga atau rakan-rakan), beberapa kelengkapan asas seperti tilam, peti ais, mesin basuh, dapur (stove) dan juga tong gas merupakan perkara yang diberi keutamaan dan perhatian. Tambahan, kos bagi memastikan air dan elektrik disambungkan di kediaman baru juga perlu diambil kira (deposit air dan elektrik). Pembaca yang ingin memasuki kediaman baru haruslah memastikan perkara-perkara asas ini turut diambil kira di dalam bajet mereka. Tidak perlu tergesa-gesa untuk membeli selengkapnya, ataupun extend kediaman (meluaskan kediaman) atau menggantikan pintu pagar dan apa-apa peralatan yang sedia ada yang sedia ada dalam pembelian kediaman. Cukuplah sekadar yang perlu sahaja dahulu disebabkan banyak kos telah dikeluarkan ketika proses pembelian kediaman.

Selain itu, pembeli juga perlu mengetahui kos-kos perkhidmatan yang mungkin ditanggung oleh sesetengah pembeli kediaman di sebahagian kawasan kediaman seperti kos perkhidmatan kawalan jaga (security), kos penyelenggaraan (maintenance), kos persatuan penduduk setempat dan juga kos-kos lain yang berkaitan. Tambahan, pembeli juga harus mengenal pasti beberapa perkara yang berdekatan dengan kediaman yang merupakan keperluan kepada pembeli dalam menjalani kehidupan seharian seperti surau/masjid, kedai runcit(supermarket), kedai makan, stesen minyak, mesin atm dan sebagainya. Adalah lebih baik sekiranya pembeli melakukan rondaan (lawat kawasan) ketika sesi survey kediaman dan mengenal pasti perkara-perkara ini dari awal.

Penulis bergambar bersama isteri, ibu bapa dan mertua di hadapan kediaman baru

Sekadar itu sahaja dahulu perkongsian pada kali ini. Diharapkan pembaca memperolehi manfaat dari apa yang dicoretkan pada kali ini. Sehingga ketemu di coretan berikutnya. Sekian, wassalam.

No comments:

Post a Comment